Quem possui imóveis de aluguel ou pretende organizar a sucessão da família precisa avaliar uma despesa que pode pesar na constituição de uma holding familiar: o ITBI na transferência dos imóveis. A decisão recente do Supremo Tribunal Federal permite rever esse custo.

No Tema 1.348, o STF reconheceu a imunidade do ITBI na integralização de capital social, inclusive para empresas com atividade imobiliária preponderante. A locação ou a compra e venda de imóveis como atividade principal deixa de ser, por si só, impedimento ao benefício.^[2]

Para o proprietário, a pergunta passa a ser como aplicar esse entendimento ao patrimônio que efetivamente possui. O valor dos imóveis, o capital social e a tributação de uma venda futura precisam entrar na mesma análise. É desse trabalho que resulta a escolha de uma estrutura juridicamente consistente e economicamente adequada.

Na minha atuação com famílias e empresários, o planejamento patrimonial começa pela compreensão dos objetivos dos proprietários e de quem depende daquela renda. Uma mudança na jurisprudência precisa ser traduzida em números e decisões compatíveis com essa realidade.

Holding familiar e ITBI o alcance do Tema 1348

O ITBI é o imposto municipal incidente sobre transmissões onerosas de imóveis e de determinados direitos imobiliários. O art. 156, § 2º, I, da Constituição prevê imunidade para a realização do capital social e para certas reorganizações societárias. A discussão estava no alcance da ressalva relativa à atividade imobiliária preponderante.^[1]

O RE 1.495.108/SP, relatado pelo ministro Edson Fachin, teve julgamento concluído em 19 de outubro de 2026, por oito votos a dois. A ata foi publicada em 22 de outubro. Até essa data, o andamento consultado ainda não registrava a publicação do acórdão de mérito nem o trânsito em julgado.^[2]

O Tribunal também preservou a fiscalização de operações com simulação ou fraude à lei. O aporte e sua documentação devem corresponder à operação efetivamente realizada.^[2]

É necessário identificar a natureza da transferência: integralização de capital, compra e venda e transmissão decorrente de reorganização societária têm enquadramentos próprios. A imunidade de uma dessas hipóteses não resolve automaticamente a tributação das demais.^[1]

Quanto o ITBI pode pesar na transferência de imóveis para a holding

Considere um exemplo hipotético: imóveis avaliados em R$ 5 milhões, integralmente destinados ao capital social, sem divergência sobre a avaliação. Com uma alíquota municipal hipotética de 3%, uma cobrança sobre todo esse valor alcançaria R$ 150 mil. O reconhecimento da imunidade afastaria esse custo de entrada, preservadas as condições da operação.^[3]

O exemplo mostra por que a análise da imunidade pode alterar o orçamento de uma reorganização patrimonial. A alíquota real depende do município, e continuam no cálculo os custos registrais, contábeis e jurídicos. A comparação deve refletir a operação completa.

Tema 796 e o limite da imunidade de ITBI

O Tema 796 do STF limita a imunidade ao capital social a integralizar. Se parte do valor do aporte for destinada fora do capital, como a uma reserva de capital, essa parcela fica fora da proteção. O contrato ou estatuto e a contabilidade precisam demonstrar a destinação dos valores.^[3]

Esse excedente não deve ser confundido com a diferença entre o custo histórico declarado no Imposto de Renda e uma avaliação de mercado do imóvel. São discussões distintas. A definição do capital social e a justificativa do valor de integralização devem anteceder a transferência.^[3]

Integralização de imóveis pelo valor do IR e ganho de capital

O art. 23 da Lei nº 9.249/1995 permite à pessoa física integralizar bens pelo valor constante da declaração de bens ou pelo valor de mercado. Se a transferência ocorrer por valor superior ao declarado, a diferença a maior será tributável como ganho de capital.^[4]

Um imóvel declarado por R$ 400 mil e transferido por R$ 1,2 milhão, por exemplo, apresenta diferença de R$ 800 mil para essa análise. Antes de escolher o valor de aporte, é necessário dimensionar o efeito no IR. A opção admitida pela legislação federal não determina, isoladamente, a base de cálculo ou o alcance da imunidade do ITBI.^[4]

Há ainda uma mudança legislativa de 2026 a considerar. O art. 38 do CTN, alterado pela Lei Complementar nº 227/2026, passou a detalhar a avaliação em condições normais de mercado, os critérios técnicos de estimativa, a divulgação dos parâmetros e a possibilidade de contestação pelo contribuinte.^[5]

O Tema 1.113 do STJ também deve integrar o estudo da avaliação imobiliária. O precedente tratou da autonomia da base do ITBI em relação ao IPTU, da presunção relativa do valor declarado na transação e dos limites ao arbitramento unilateral pelo município. Sua aplicação deve considerar a legislação vigente na data da operação.^[6]

Holding familiar vale a pena para imóveis de aluguel

A resposta exige comparar o patrimônio na pessoa física com a estrutura na pessoa jurídica. Uma carteira de imóveis mantidos para gerar renda pode demandar solução diferente da prevista para bens destinados à venda no curto prazo.

A análise deve projetar a receita de locação, os custos de manutenção da sociedade e a tributação nas alienações futuras. Também precisa preservar a renda necessária aos proprietários. A economia de ITBI na entrada é relevante, mas o resultado do planejamento depende de como o patrimônio será administrado nos anos seguintes.

No GMO Advogados, essa avaliação é integrada ao planejamento patrimonial e sucessório. A estrutura societária deve acompanhar o uso dos imóveis e os objetivos da família, com critérios claros para decidir quais bens serão aportados.

Planejamento sucessório e proteção patrimonial com governança

Organizar os bens em uma holding patrimonial exige definir quem administra, como as decisões serão tomadas e qual será o destino dos resultados. Essas regras ganham importância quando há filhos com participações diferentes na gestão ou quando os fundadores pretendem transferir a participação econômica e preservar poderes de administração.

A doação de quotas ou ações aos herdeiros é uma operação distinta da entrada dos imóveis na empresa. A incidência de ITCMD precisa ser examinada segundo as normas aplicáveis; a imunidade de ITBI não representa dispensa do imposto estadual sobre doações e heranças.^[1]

Também é necessário respeitar a legítima dos herdeiros necessários e observar a separação entre o patrimônio da sociedade e o dos sócios. O Código Civil protege a legítima e admite a desconsideração da personalidade jurídica em hipóteses de abuso, como desvio de finalidade ou confusão patrimonial. Por isso, a proteção patrimonial lícita depende da estrutura e de sua execução cotidiana.^[7]

Quem já pagou ITBI pode pedir restituição

Os arts. 165 e 168 do CTN permitem a restituição de pagamentos indevidos e estabelecem, em regra, prazo de cinco anos. Na hipótese de recolhimento indevido, a contagem normalmente parte do pagamento, não da divulgação de um julgamento posterior.^[5]

A revisão começa pelo motivo da cobrança. É preciso conferir se o município exigiu ITBI em razão da atividade imobiliária, de um excedente ao capital ou de divergência de avaliação. Devem ser examinados os atos societários, as guias pagas e eventuais processos administrativos ou judiciais. O pedido de restituição exige o enquadramento da operação e a avaliação dos efeitos temporais do precedente.

Como avaliar sua holding familiar em Alphaville e Barueri e no Brasil

Um diagnóstico patrimonial útil deve permitir decidir com base em documentos e projeções. Na estruturação de uma holding familiar, considero essenciais a conferência dos imóveis e das participações societárias, a comparação entre os cenários de tributação e a definição das regras de controle e sucessão.

Essa análise também pode indicar a manutenção de determinados bens na pessoa física. A solução deve atender à realidade da família, inclusive à necessidade de liquidez, à intenção de vender ativos e à continuidade dos negócios.

O GMO Advogados atua em planejamento patrimonial e sucessório em Alphaville, Barueri e, com atendimento virtual para clientes de outras localidades. A assessoria integra Direito Imobiliário e estruturação societária para avaliar os efeitos das decisões jurídicas sobre o patrimônio.

Se você pretende transferir imóveis para uma holding ou revisar uma estrutura existente, conheça nossa atuação em planejamento patrimonial e sucessório. Para informações sobre atendimento e análise do seu caso, entre em contato com o GMO Advogados.

Perguntas frequentes sobre holding familiar e ITBI

Holding familiar paga ITBI para receber imóveis?

Na integralização de capital, o Tema 1.348 afasta a restrição fundada na atividade imobiliária preponderante. É necessário verificar a operação, o limite do capital integralizado e os procedimentos aplicáveis.^[2]

Posso integralizar imóveis pelo valor declarado no IR?

A legislação federal permite essa opção à pessoa física. Seus efeitos no Imposto de Renda devem ser analisados separadamente das controvérsias municipais sobre avaliação e imunidade do ITBI.^[4]

A holding familiar elimina o ITCMD?

A constituição da holding não dispensa o exame do ITCMD sobre doações de quotas ou transmissões por herança. A tributação sucessória tem disciplina própria.^[1]

Todo ITBI pago nos últimos cinco anos pode ser devolvido?

O prazo, por si só, não assegura restituição. É preciso demonstrar o pagamento indevido e examinar o fundamento da cobrança, a situação processual e os efeitos do precedente.^[5]

Quem já tem holding familiar deve rever o planejamento?

Vale conferir os aportes anteriores, a documentação e eventuais exigências municipais. A revisão também deve verificar se a administração dos bens e as regras de sucessão continuam alinhadas aos objetivos da família.

Sobre o autor

Geison Monteiro de Oliveira é advogado, inscrito na OAB/SP sob nº 326.715-A, fundador do GMO Advogados e possui 15 anos de experiência jurídica. Atua em planejamento patrimonial e sucessório, Direito Imobiliário e estruturação de holdings familiares, com base em Alphaville, Barueri. É pós-graduado pela PUC-SP e pós-graduando em Planejamento Patrimonial e Sucessório pela FGV Direito SP.