Por Geison Monteiro de Oliveira — Advogado | OAB/SP 326.715-A
O imóvel pertence a um dos cônjuges, mas a reforma será paga pelo outro. A decisão parece simples: melhorar a casa onde a família vive. Para realizar a obra, porém, alguém pode utilizar economias acumuladas durante anos, vender um investimento ou assumir um financiamento.
Antes desse desembolso, o casal precisa esclarecer como o aporte será tratado. Haverá devolução? O pagamento será uma doação? A intenção é adquirir uma participação no imóvel?
O planejamento patrimonial do casal permite organizar essas escolhas enquanto ambos podem conversar e decidir com tranquilidade. No regime da separação total de bens, essa organização merece atenção especial: os documentos precisam corresponder à intenção de quem investe e de quem é proprietário.
A escolha do regime de bens precisa acompanhar as decisões do casal
Este artigo trata da separação convencional de bens, escolhida pelo casal. O art. 1.687 do Código Civil preserva a administração individual do patrimônio, enquanto o art. 1.688 disciplina a contribuição para as despesas do casal. Esse regime não impede negócios entre os cônjuges nem aquisições conjuntas.
Por isso, uma reforma expressiva exige avaliar o pacto antenupcial, a titularidade do imóvel e a finalidade dos pagamentos. É possível manter o regime escolhido e estabelecer regras específicas para determinado investimento.
Onde surge o risco patrimonial
Imagine que Ana seja proprietária de uma casa e que Bruno, seu cônjuge, destine R$ 250 mil à reforma. Nenhum documento esclarece o que foi combinado.
Para Ana, o valor representa uma contribuição definitiva para a residência da família. Para Bruno, é um investimento que deverá ser devolvido se o imóvel for vendido.
A dificuldade começa nessa diferença de expectativas. Quem paga pode ter problemas para demonstrar um crédito; quem é proprietário pode receber uma cobrança que não esperava.
O pagamento da obra não gera automaticamente copropriedade ou direito à metade do imóvel. Um eventual ressarcimento dependerá do contrato ou de outro fundamento aplicável, das circunstâncias e das provas. O enriquecimento sem causa pode ser examinado quando cabível, observada a subsidiariedade dos arts. 884 e 886 do Código Civil.
Minha recomendação é resolver a natureza do aporte antes da contratação dos serviços. Esse cuidado oferece ao casal uma referência clara para conduzir a obra e tratar mudanças futuras.
Como organizar o investimento antes da reforma
1. Conhecer a situação do imóvel e a origem dos recursos
O primeiro passo é reunir a matrícula atualizada, o pacto antenupcial e eventuais contratos de financiamento.
Depois, identificar quem pagará a obra, quais recursos serão utilizados e quanto permanecerá disponível para outras necessidades da família. O orçamento deve considerar a capacidade financeira de ambos e possíveis despesas adicionais.
2. Definir a natureza do aporte
Se a intenção for devolver o dinheiro, é preciso organizar um empréstimo ou acordo de ressarcimento.
Se houver liberalidade, deve-se avaliar a formalização da doação e seus efeitos tributários e sucessórios.
Se o propósito for compartilhar a propriedade, a operação imobiliária deverá observar o título e o registro adequados. Para gastos assumidos como despesas familiares, convém explicitar a forma de contribuição.
Essas alternativas produzem consequências diferentes e devem refletir a vontade real dos dois.
3. Estabelecer regras proporcionais ao investimento
Um acordo para aporte reembolsável pode identificar o imóvel, os pagamentos abrangidos, o limite autorizado, o critério de atualização e o momento da devolução.
Também é recomendável disciplinar alterações de orçamento e antecipações feitas por apenas um dos cônjuges. O instrumento deve ser ajustado à operação e examinado em conjunto com o pacto antenupcial.
4. Manter um histórico organizado da obra
Contratos, notas fiscais e comprovantes bancários devem permitir relacionar cada pagamento ao serviço executado.
Fotografias datadas, projetos e relatórios técnicos ajudam a registrar o estado anterior e as alterações realizadas. Um comprovante de PIX, sozinho, pode não explicar a finalidade da transferência nem o compromisso de devolver o valor.
5. Prever a venda do imóvel e outras mudanças familiares
O planejamento deve considerar como eventual crédito será tratado em uma venda, no divórcio ou no falecimento, respeitadas as regras legais.
Também convém avaliar como a obrigação será paga se o valor estiver incorporado ao imóvel e não houver dinheiro disponível. Essa previsão ajuda a dimensionar o compromisso assumido, sem garantir por si só o recebimento.
O valor gasto e a valorização do imóvel exigem avaliações próprias
Na organização da reforma, recomendo esclarecer qual será o critério econômico adotado. Devolver valores comprovadamente desembolsados é diferente de reconhecer uma participação no imóvel ou no benefício produzido pela obra.
Um imóvel pode se valorizar por fatores de mercado, e o custo da reforma pode ser diferente do acréscimo que ela efetivamente produz. Quando necessário, uma avaliação técnica contribui para definir parâmetros mais consistentes e reduzir divergências futuras.
A jurisprudência reforça a importância de organizar os aportes
Em julgamento de 9 de setembro de 2025, divulgado pelo STJ em janeiro de 2026, a Terceira Turma admitiu, excepcionalmente, a partilha de patrimônio adquirido conjuntamente em união estável regida pela separação convencional, mediante prova efetiva da contribuição e na proporção demonstrada.
Em outro caso, julgado em 9 de dezembro de 2025, a Quarta Turma examinou construção em terreno que já pertencia aos dois cônjuges em partes iguais. Aplicou a presunção de que a edificação também lhes pertencia na mesma proporção, salvo prova contrária. scon.stj.jus.br
Os casos possuem particularidades e não estabelecem que toda reforma gera participação no imóvel do outro. Para o planejamento patrimonial, minha leitura é que a forma de aquisição e os aportes comprovados merecem atenção desde o início do projeto.
O investimento também precisa ser considerado no planejamento sucessório
Uma combinação conhecida apenas pelo casal pode ser difícil de esclarecer quando um deles falece. Nesse momento, a existência e as condições de um eventual crédito podem passar a ser discutidas com os herdeiros.
Recomendo integrar os documentos da obra à organização patrimonial da família e avaliar como a operação repercute na sucessão. A posição de quem eventualmente tem um crédito deve ser examinada separadamente dos direitos que essa pessoa possa ter como herdeira. O acordo precisa ser compatível com as regras sucessórias aplicáveis.
Ainda é possível organizar uma reforma que já foi paga
Se o investimento já aconteceu, vale reunir os comprovantes, reconstruir o histórico dos pagamentos e verificar o que foi efetivamente combinado.
Havendo consenso, pode ser possível formalizar o reconhecimento de um crédito ou esclarecer a natureza dos aportes, com orientação jurídica.
O documento deve corresponder aos fatos e respeitar os direitos envolvidos. Quando já existe divergência, é necessário avaliar as provas, os prazos e a solução adequada ao caso.
Como posso ajudar na organização patrimonial do casal
Na minha atuação em planejamento patrimonial e sucessório, busco compreender como a família utiliza seus bens, de onde vêm os recursos e quais decisões pretende tomar. A partir desse diagnóstico, é possível avaliar o regime de bens e preparar instrumentos compatíveis com cada operação.
Para casais que pretendem reformar, ampliar ou investir em imóvel de apenas um dos cônjuges, essa orientação pode abranger a análise do pacto antenupcial, a organização dos aportes e a elaboração dos acordos necessários, considerando também os efeitos imobiliários, tributários e sucessórios.
Se você está planejando esse investimento ou deseja organizar valores que já foram aplicados, coloco-me à disposição para analisar sua situação e orientar a estrutura jurídica adequada aos objetivos da sua família.
Geison Monteiro de Oliveira
Advogado | OAB/SP 326.715-A
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