A locação por curta temporada, popularizada por plataformas como o Airbnb, transformou-se em um dos maiores focos de conflito e insegurança jurídica nos condomínios brasileiros. Contudo, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente nos Recursos Especiais Nº 1.884.483 - PR e Nº 1.819.075 - RS, trouxeram uma nova e poderosa clareza sobre o tema.

O que muitos ainda não perceberam é que o STJ não apenas permitiu a proibição, mas, na prática, inverteu a lógica do jogo. Este guia definitivo irá traduzir esse novo entendimento e fornecer um plano de ação claro para uma gestão verdadeiramente blindada.

A Grande Virada do STJ: Uso Residencial é a Regra de Ouro

O ponto central da decisão da Corte é que a prática de locações por curtíssimo prazo, com alta rotatividade de pessoas, não se enquadra no conceito de "uso residencial", mas sim em uma "hospedagem atípica".

Essa atividade, segundo o STJ, tem o potencial de afetar o que a lei considera mais sagrado na vida condominial: o sossego, a salubridade e a segurança dos moradores, conforme o dever previsto no Art. 1.336, IV, do Código Civil.

O Guia Prático do Síndico Blindado: O Que Fazer AGORA

Entendido o princípio de que o "uso residencial" é sua maior ferramenta, o plano de ação se torna muito mais simples e não exige, de imediato, a difícil tarefa de obter quórum de 2/3 para proibir algo que já é, por natureza, contrário à destinação do prédio.

Passo 1: Diagnóstico Rápido da sua Convenção

  • Cenário 1: Sua Convenção PROÍBE Expressamente.

    • Ação: Parabéns, seu trabalho é simples. Apenas cumpra a regra, notificando e multando os infratores.

  • Cenário 2: Sua Convenção é RESIDENCIAL e SILENCIOSA sobre o tema (A Realidade da Maioria).

    • Ação: Este é o seu caso? Ótimo. A presunção está a seu favor. Você não precisa correr para alterar a convenção para proibir. Sua missão é fazer cumprir a destinação residencial. Continue lendo o Passo 2.

  • Cenário 3: Sua Convenção PERMITE Expressamente.

    • Ação: Neste caso raro, a prática é permitida. Seu trabalho é garantir que as regras do Regimento Interno (se existirem) sejam cumpridas.

Passo 2: O Plano de Ação para o Cenário mais Comum (Convenção Residencial e Silenciosa)

Você, síndico, já pode agir com base na sua convenção atual e no respaldo do STJ.

  • Ação Imediata (Atuação do Síndico): Ao identificar uma unidade com prática de hospedagem atípica que esteja causando transtornos ou desrespeitando regras, você já pode notificar o proprietário. A notificação deve ser técnica, citando o artigo da sua convenção sobre a destinação residencial e o Art. 1.336, IV, do Código Civil, e mencionando que, com base no entendimento do STJ (REsp 1.884.483), tal prática desvirtua a finalidade do condomínio.

  • Ação de Reforço (A Assembleia de RATIFICAÇÃO): Esta é a sua jogada de mestre para blindar a gestão. Em vez de convocar uma assembleia para o difícil quórum de 2/3 para alterar a convenção, convoque uma Assembleia Geral com quórum simples (maioria dos presentes) com a seguinte pauta:

    • "Esclarecimentos sobre o recente entendimento do STJ acerca da locação por curta temporada (Airbnb) em condomínios residenciais e ratificação das medidas de fiscalização pela administração para cumprimento da destinação residencial prevista na Convenção."
    • Nesta assembleia, você (ou seu advogado) explica a decisão do STJ e a assembleia RATIFICA (confirma) o entendimento de que a convenção residencial não ampara a prática e APROVA o procedimento de fiscalização e aplicação de multas. Você não muda a convenção, você apenas obtém o respaldo político da massa condominial para aplicar a regra que já existe.
  • Ação de Blindagem MÁXIMA (Opcional): Se o condomínio desejar eliminar qualquer margem para discussão judicial futura, aí sim o caminho é buscar os 2/3 dos condôminos para inserir uma cláusula explícita na convenção proibindo a prática. Mas, veja bem, esta é uma ação de reforço, não uma condição inicial para agir.

    E se o Condomínio Quiser PERMITIR o Airbnb?

Aqui, a lógica se inverte e o caminho é único e obrigatório:

  1. Convocação de Assembleia Específica: A pauta deve ser clara para "Alteração da Convenção para autorizar a locação para fins de hospedagem atípica".
  2. Aprovação por Quórum de 2/3: É indispensável obter o voto favorável de dois terços de todos os condôminos para alterar a destinação do uso.

     

  3. Regulamentação no Regimento Interno: Uma vez permitida, o trabalho de blindagem continua com a criação de regras claras, como cadastro de hóspedes e responsabilização do proprietário.

Conclusão: Síndico, o STJ te deu o Escudo

A mensagem final do Superior Tribunal de Justiça é um voto de confiança na autonomia e na decisão da coletividade condominial, sempre priorizando a segurança e o sossego. Para o síndico, isso se traduz em poder de ação.

Você não precisa mais se sentir de mãos atadas pela omissão da sua convenção. Pelo contrário: a destinação residencial é a sua principal regra. Use-a com inteligência, busque a ratificação da sua comunidade em assembleia simples e aja para garantir a tranquilidade pela qual você é, em última instância, o maior responsável.

Um abraço

Geison Monteiro
Me siga nas redes sociais @geisonmonteirooficial
Faça parte do nosso grupo do Síndico Blindado Clique aqui e participe

Comentários (0)
Os comentários são de responsabilidade exclusiva de seus autores e não representam a opinião deste site.
Nenhum comentário. Seja o(a) primeiro(a) a comentar!